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May 13, 2023

No hay aire acondicionado, moho y ratones plagan estos apartamentos: así es como el propietario se sale con la suya

Después de pagar $1,800 para mudarse a My Love Apartments y luego comprar su propio

Después de pagar $1,800 para mudarse a My Love Apartments y luego comprar su propia estufa, Kris Davis no tenía $100 de sobra.

Pero su arrendadora insistió en que se lo debía después de que encontró caca de perro en la propiedad y culpó a su mezcla de collie, Daisy. Estaba seguro de que la había recogido y que un perro callejero era el verdadero culpable, pero también sabía que no podía pagar un abogado y que el casero podía ser duro.

Por lo tanto, redujo las compras ese mes y desembolsó los $100.

Y para evitar futuros problemas, envió a Daisy a vivir con su mamá.

Su arrendadora, Rayna Mike, se negó a eliminar la tarifa por mascota de $35 de su alquiler mensual de $756, pero Davis podía vivir con eso. Era mejor que un desalojo.

"No se puede discutir con esta señora", dijo. "No hay compromiso con ella".

Davis y otros siete inquilinos actuales y anteriores compartieron docenas de historias desgarradoras sobre vivir en el complejo de apartamentos del norte de Memphis, incluidos los inviernos acurrucados junto a un calentador de espacio; veranos sin aire acondicionado; e infestaciones de moho, ratones y serpientes. Cuando se le contactó para hacer comentarios, Mike se negó a discutir las condiciones en My Love en profundidad, pero dijo que la propiedad "no tiene moho", "mantenimiento regular" y que Davis "no era más que un alborotador".

Un supervisor de cumplimiento de códigos desde hace mucho tiempo y un experto local en seguridad en el hogar dijeron que conocen bien el mal estado de los apartamentos de Mike. Desafortunadamente, dijeron, los propietarios como ella generalmente se salen con la suya al no mantener sus propiedades y tratar mal a los inquilinos de bajos ingresos durante años. La ley estatal favorable a los propietarios hace que sea extremadamente difícil para los inquilinos emprender acciones legales contra los propietarios, y el proceso de aplicación del código puede ser lento y penalizarlos severamente.

"Cuando los propietarios no arreglan ni hacen nada, prácticamente se salen con la suya", dijo Eddie Jones, el nuevo secretario de la corte de sucesiones del condado, quien fue oficial de cumplimiento de códigos de la ciudad de Memphis durante 15 años. "Tiene que haber una reforma de la justicia civil porque los propietarios están maltratando a las personas y han hecho todo bien".

Cuando Davis contó otra historia, tuvo que reírse del absurdo.

Un día, se quedó fuera de su apartamento decorado con elefantes y necesitaba la ayuda del administrador de la propiedad para volver a entrar. Días después de hacer su próximo pago de alquiler, se sorprendió al saber que todavía le debía dinero al complejo. Mirando su libro de contabilidad, Mike le había cobrado $25 por cerrar la puerta y luego $75 por pago atrasado por no pagar los $25 a tiempo.

Cuando Davis se quejó, dijo que Mike, que vive en My Love, amenazó con desalojarlo.

Mike no mostró simpatía y ciertamente ningún "amor", dijo Davis, ya sea que se enfrentara a una infestación de ratones, soportara la mitad de un verano sin aire acondicionado o mirara el agua filtrarse en su baño desde arriba, que, como le mostró a MLK50, dejó su techo. inclinándose, aparentemente a punto de colapsar.

Si su arrendador no está reparando su calefacción o no está arreglando otras condiciones inseguras, puede presentar una queja de código llamando al 311. Alternativamente, puede buscar ayuda legal llamando a Servicios Legales del Área de Memphis al (901) 523-8822 o al Departamento Público de Memphis. Centro de Derecho de Interés al (833) 773-6837.

Cada vez que MLK50 habló con Davis, que ahora vive en Frayser, comenzó con una actitud tranquila. Pero al transmitir estos eventos, eventualmente alzaría la voz y suplicaría que le creyeran.

"Estar allí en ese departamento definitivamente fue un infierno", dijo. "No puedo quitármelo de encima... Me traumatizó".

Sus antiguos vecinos contaron historias paralelas sobre My Love, donde el alquiler oscila entre $ 550 por mes y alrededor de $ 700.

Joy King, una cantinera de 43 años con tres gatos y un perro, dijo que su aire acondicionado estuvo averiado desde junio hasta agosto de 2021. Pasó la mayor parte del verano posible en casas de amigos, pero eso es difícil con tantas mascotas. . Ella recuerda vívidamente sudar a través del calor "deplorable y opresivo".

Cuando se mudó, dijo que Mike "explotó su teléfono" y le envió por correo electrónico avisos de alquiler atrasado, a pesar de que su contrato de arrendamiento había terminado.

Un residente actual, a quien se le otorgó el anonimato porque temía represalias de Mike, dijo que durante los últimos cuatro inviernos, su calefacción deja de funcionar cuando la temperatura baja a los 20 grados. Pasa horas con la cara y las manos cerca del calefactor que compró.

Él le dice a Mike cuando las cosas en su apartamento se rompen, pero se ve obligado a aceptar su excusa de no tener el dinero para arreglarlas. Si ella fuera a desalojarlo o incluso aumentar su alquiler otros $ 100, a él le preocupa terminar sin hogar.

Desde que comenzó su empresa en 2015, Mike ha operado complejos de apartamentos en Memphis, incluidos Graceland Manor en Whitehaven y Willow Oaks en el sur de Memphis. Actualmente, sin embargo, My Love parece ser el único que está manejando. Según su LinkedIn, su empresa es un "sindicador de oportunidades de apartamentos de alto rendimiento". En ese sitio, enumera los derechos civiles, el empoderamiento económico y el alivio de la pobreza como algunas de las causas benéficas que apoya.

Antes de iniciar la empresa, Mike parece haber tenido escasez de efectivo con frecuencia. Entre 2008 y 2011, intentó recibir protección por bancarrota cuatro veces, pero todas fueron desestimadas, generalmente porque no presentó los documentos necesarios. En una declaración de bancarrota de agosto de 2010, Mike reportó $70,000 en activos y casi $1.5 millones en pasivos.

Muchos de los problemas planteados por los inquilinos de Mike violan el Código de Ordenanzas de la Ciudad de Memphis, que cubre problemas como el moho, el aire acondicionado averiado y otros problemas de seguridad y saneamiento.

Sin embargo, los expertos le dijeron a MLK50 que hay muchas razones por las cuales los propietarios como Mike pueden dejar sus propiedades en condiciones inhabitables durante meses o incluso años.

Sharon Hyde, gerente de los esfuerzos de Green & Healthy Homes Initiative en el condado de Shelby, dijo que los temores de desalojo hacen que muchos inquilinos no se quejen ante la aplicación del código.

“Están dispuestos a vivir en estas condiciones horribles porque no hay otro lugar a donde ir”, dijo.

A pesar de estos temores, las personas han presentado 38 quejas de código contra My Love Apartments, anteriormente conocido como Love Tunica Apartments, en los últimos tres años, a pesar de que solo tiene alrededor de 50 unidades. Eso es aproximadamente tres veces más por unidad que el cercano complejo University Gardens, con casi 500 unidades, y aproximadamente el doble de los cercanos Orange Blossom Apartments, con 46 unidades.

Algunas quejas sobre My Love han desencadenado casos en el Tribunal Ambiental del Condado de Shelby, que tiene jurisdicción sobre las violaciones del código. Sin embargo, el castigo más severo en cualquiera de estos casos fue una multa de $350, según los registros de la ciudad.

Jones, el oficial de aplicación del código desde hace mucho tiempo, dijo que cree que el juez del Tribunal Ambiental Patrick Dandridge debe castigar a los propietarios con más dureza cuando violan el código. La ley estatal permite que la corte cobre a los propietarios hasta $50 por infracción, por día en que la infracción no se solucione, pero Dandridge no siempre persigue la multa máxima.

Dandridge dijo que Jones y otros agentes encargados de hacer cumplir los códigos tienen una idea equivocada sobre su papel. Si bien dijo que no es amigo de los propietarios negligentes y no duda en imponer multas, tiene que juzgar los casos de manera justa.

Dijo que el propósito de las multas es incitar a los propietarios a hacer reparaciones rápidamente. Debido a esto, solo las impondrá si los propietarios no pueden probar el progreso de las reparaciones. Si es demasiado rápido para imponer multas grandes y el propietario ya no tiene suficiente dinero para solucionar los problemas, dijo que las multas pueden ser contraproducentes.

Dandridge dijo que son los agentes encargados de hacer cumplir los códigos los que deberían ser más duros con los propietarios al buscar casos de manera proactiva en lugar de ser "únicamente receptivos" a las quejas de los inquilinos. Por ejemplo, cuando dos inquilinos en un complejo de apartamentos se quejan de moho y de un sistema de calefacción averiado, los oficiales del código deben seguir adelante e inspeccionar todo el complejo en busca de infracciones adicionales. En lugar de eso, Dandridge dijo que los inquilinos deben informar cada violación del código en su complejo para darle la oportunidad de abordarlas todas.

Sin embargo, para Dandridge, el problema principal no radica en la aplicación del código, sino en la falta de un registro de alquileres en Memphis. Estos registros en otras partes del país, incluido Horn Lake, requieren que los propietarios nombren a una persona de contacto local, proporcionen su información de contacto y paguen tarifas para cubrir los costos de las inspecciones. A veces, estos registros también se combinan con un componente de licencia, lo que significa que los propietarios deben demostrar que sus alquileres son habitables antes de que se les permita arrendarlos.

Sin información de contacto, la aplicación del código a menudo tiene dificultades para comunicarse con los propietarios y brindarles un aviso legal de los casos en el Tribunal Ambiental. Una vez que un propietario se presenta en la sala del tribunal de Dandridge, tiene una tasa de éxito del 95% para lograr que cumplan, dijo Dandridge a un comité del Concejo Municipal de Memphis el verano pasado.

"Verá constantemente estos casos en las noticias en mi sala del tribunal hasta que Memphis finalmente diga: 'Ya es suficiente. Necesitamos un registro de alquiler'", dijo Dandridge.

Hyde también abogó firmemente por un registro de alquileres, diciendo que ayudaría a los propietarios locales como Mike y sería aún más beneficioso cuando se trata de inversores de otros estados, quienes, según ella, son la mayoría de los peores propietarios de la ciudad.

Los líderes de la ciudad de Memphis, incluido el director de obras públicas Robert Knecht, el miembro del consejo Chase Carlisle y otros miembros del consejo, han presionado por un sistema de este tipo durante años. Pero en abril de 2021, la Asamblea General de Tennessee los frustró al aprobar una legislación que prohíbe a los gobiernos locales regular la propiedad de alquiler más allá del estatuto estatal.

Para eludir esta ley, el representante estatal Dwayne Thompson, D-Cordova, presentó un proyecto de ley el 6 de enero que permitiría a Memphis crear un registro, que la Junta de Comisionados del condado de Shelby expresó su apoyo el 9 de enero.

Durante el último año y medio, Carlisle, un inversionista en bienes raíces comerciales que incluyen apartamentos, ha estado tratando de convencer a otros propietarios locales prominentes para que respalden un proyecto de ley como el de Thompson. Le dijo a MLK50 que estaba impresionado por el deseo de ayudar de algunos propietarios, pero le preocupa que los reticentes puedan convencer a la poderosa Asociación de Agentes Inmobiliarios de Tennessee para que se oponga al proyecto de ley de Thompson.

Como no ha podido garantizar el apoyo de TAR, o al menos la neutralidad, y el proyecto de ley aún no tiene un copatrocinador republicano en una legislatura con una mayoría republicana, Carlisle dijo que es escéptico de que se apruebe pronto. Pero dado que los malos propietarios plagan las comunidades urbanas, suburbanas y rurales, tiene la esperanza de que Memphis eventualmente pueda encontrar aliados poco probables en todo el estado.

Después de recibir comentarios positivos de los republicanos locales, Thompson le dijo a MLK50 que es "cautelosamente optimista" de que podrá aprobar el proyecto de ley en 2023 o 2024. Dijo que planea hablar pronto con representantes de TAR y está trabajando para encontrar copatrocinadores republicanos. .

“No debería ser un proyecto de ley progresista o conservador. Trato de verlo más como un proyecto de ley de protección al consumidor”, dijo Thompson. "Si podemos hacerlo en esta sesión, sería genial".

Junto con la aplicación del código de la ciudad, la ley estatal requiere que los propietarios de los condados más grandes del estado proporcionen gas, calefacción, electricidad y cualquier otro "servicio esencial" que "[afecta] materialmente la salud y la seguridad del inquilino".

Cuando los propietarios no lo hacen, los inquilinos teóricamente pueden demandar a su propietario o retener el alquiler.

Sin embargo, en la práctica, ambas opciones son campos minados que casi siempre requieren la ayuda de un abogado para navegar con éxito, ayuda que puede parecer inalcanzable para los inquilinos de bajos ingresos.

"La ley es realmente difícil de seguir (sin la ayuda de un abogado)", dijo la abogada gerente de West Tennessee Legal Services, Vanessa Bullock. "Nuestras leyes no están establecidas para que las personas puedan manejar estas cosas por su cuenta".

Para demandar o retener el alquiler, los inquilinos deben proporcionar al dueño de la propiedad un aviso por escrito con 14 días de anticipación, por carta, preferiblemente por correo certificado, y conservar una copia para ellos.

Luego, si el propietario no hace las reparaciones, los inquilinos pueden seguir adelante con su demanda o arreglar el problema ellos mismos y retener el monto del alquiler necesario para hacerlo si conservan sus recibos.

“Están desalojando a la gente, estropeando su crédito cuando los hicieron vivir en barrios marginales. Los propietarios maltratan a la gente y han hecho todo bien”.

Sin un abogado, Bullock dijo que los inquilinos rara vez siguen este proceso correctamente. Por lo general, cuando intentan retener el alquiler, dijo que los propietarios los desalojan legalmente.

"No trates de hacer esto tú mismo", advirtió.

Los Servicios Legales del Oeste de Tennessee, los Servicios Legales del Área de Memphis y otras organizaciones locales a veces pueden ayudar a los inquilinos en estas situaciones. Pero, dijo Bullock, su equipo no tocará un caso en el que los inquilinos ya hayan retenido el alquiler por su cuenta. Y debido a que la ley de Tennessee es tan "amigable para los propietarios", su consejo para los inquilinos a menudo es simplemente buscar una nueva vivienda.

Bullock también señaló que la mayoría de los jueces de Tennessee no consideran que el aire acondicionado sea un "servicio esencial" que los propietarios deban proporcionar, sin importar cuán "deplorable" se sienta un verano en Memphis sin él. Para ella, esto desafía el sentido común, pero sabe que es difícil lograr cambios en la ley estatal que puedan verse como una infracción de los derechos de propiedad personal de los propietarios.

En el corazón de la ley estatal existente hay un principio que simplemente necesita expandirse, según Jones. Si los propietarios no están arreglando algo que se supone que deben arreglar, dijo, se debe permitir que los inquilinos desvíen los pagos del alquiler para hacer la reparación, ya sea que recopilen o no el papeleo o contraten a un abogado.

Más allá de esto, Jones dijo que no entiende por qué los propietarios pueden desalojar a los inquilinos mientras tienen problemas continuos con la aplicación del código. Dijo que sería fácil para los oficiales encargados de hacer cumplir el código enviar información a los jueces de la Corte Civil de Sesiones Generales que manejan los desalojos si esos jueces pudieran contarla como evidencia contra el desalojo. Le parece ridículo que los infractores regulares del código aún puedan desalojar a los inquilinos por un solo mes de alquiler perdido.

“Están desalojando a la gente, estropeando su crédito cuando los obligaron a vivir en barrios marginales”, dijo Jones. "La gente está siendo maltratada por los propietarios y han hecho todo bien".

Webb Brewer, un abogado de vivienda local desde hace mucho tiempo, está de acuerdo. Dijo que el condado de Shelby necesita trabajar con el estado para crear un tribunal de vivienda que maneje tanto las violaciones por parte de los propietarios como la falta de pago de la renta por parte de los inquilinos.

En este momento, si un propietario presenta una demanda de desalojo contra un inquilino, el inquilino no puede presentar una contrademanda para salvar su casa, sin importar cuán inhabitable sea.

En 2022, los jueces concedieron a Mike siete desalojos contra inquilinos de My Love, a pesar de las condiciones allí.

"Muchas veces lo que sucede es que las personas... dejan de pagar el alquiler porque se cansan de no tener calefacción y no saben qué más hacer", dijo Brewer. "Creo que se debe pensar seriamente en un tribunal con poderes más amplios".

Con el sistema actualmente en funcionamiento, todos los expertos alentaron a los inquilinos a continuar pagando el alquiler hasta que obtengan ayuda legal o encuentren otro lugar para quedarse.

Por supuesto, encontrar apartamentos abiertos no es tarea fácil en estos días. Desde 2019, la proporción de alquileres desocupados de la región se ha desplomado de más del 10 % a alrededor del 6 %.

Si bien los inquilinos de Mike denunciaron el trato que ella les da, muchos no tienen adónde ir.

Jacob Steimer es miembro del cuerpo de Report for America, un programa de servicio nacional que ubica a los periodistas en las salas de redacción locales. Envíele un correo electrónico a [email protected]

Esta historia es presentada por MLK50: Justice Through Journalism, una sala de redacción sin fines de lucro enfocada en la pobreza, el poder y la política en Memphis. Apoye el periodismo independiente haciendo una donación deducible de impuestos hoy. MLK50 también cuenta con el apoyo de estos generosos donantes.